Plusieurs mesures ont été prises pour empêcher les contribuables de pratiquer l’optimisation fiscale pendant l’année blanche en différant les travaux sur 2019. Les frais courants (frais de gestion, assurance, intérêts sur prêts…) payés en 2018 ne sont déductibles que du revenu 2018.
Pour les autres dépenses (principalement le travail), la règle est la suivante. Les dépenses payées en 2018 sont déduites intégralement pour déterminer le revenu foncier 2018, tandis que les travaux payés en 2019, à l’exception de certains, déductibles pour leur montant réel (travaux d’urgence, décidés d’office par le syndic…), seront déduits égal à la moyenne des frais de travail payés en 2018 et 2019. Par conséquent, même en l’absence de travaux déductibles payés en 2019, le propriétaire pourra déduire de son revenu immobilier 2019 un montant égal à 50 % des montants payés en 2018, y compris s’ils ont déjà été entièrement déduits au titre de 2018, sans incidence sur un impôt sur le revenu 2018 qui n’est pas payable. D’autre part, sans travail rémunéré en 2018, le travail déductible payé en 2019 ne sera autorisé qu’à titre de déduction du revenu foncier de l’année au montant de 50 % de leur montant.
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Pour déclarer votre revenu de propriété, si vous n’optez pas pour un micro-terrain, le propriétaire doit remplir la déclaration spécifique 2044, normale ou spéciale. Ensuite, les résultats nets des terres doivent être reportés dans la normale ou complémentaire 2042.
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Plan de l'article
Revenus soumis à la micro-occupation des terres
Conditions d’application de la micro-régime foncier
Le micro-régime foncier est réservée aux contribuables qui ont reçu moins de 15 000 euros de loyer à l’extérieur frais en 2018. Elle consiste à déclarer le montant brut des loyers nus, sans déduction des dépenses, à la case BE, case 4, page 3 de la déclaration 2042 normal, les autorités fiscales appliquer ensuite une réduction forfaitaire de 30 %. Cette limite de 15 000 euros est apprécié annuellement, y compris lorsque la location a commencé au cours de l’année. Par conséquent, il n’y a pas de prorata à calculer. Exemple : un contribuable n’a qu’un seul bien loué depuis le 1er juin 300 euros par mois, soit un chiffre d’affaires en 2018 de 9 100 euros (1 300 x 7). Il peut prétendre à des micro-tenures foncières. En revanche, en 2019, avec un total de des loyers de 15.600 euros (1 300 x 12), il sera obligé de passer au régime actuel.
Renonciation à la micro-terre à profiter de la vraie alimentation
Lorsque ses loyers ne dépassent pas pas 15 000 euros dans l’année, le contribuable est automatiquement placé sous micro-régime foncier. Mais automatiquement ne signifie pas nécessairement ! Il peut donc préférer la déclaration de loyer réel. Il suffit pour cela remplir une déclaration 2044 et l’annexer à leur déclaration générale de revenus 2042. Le contribuable peut obtenir ce document auprès du Centre fiscal ou téléchargez-le à partir du Internet. Le revenu net foncier doit être reporté obtenu dans le 2044 sur la déclaration 2042 normale, dans la case BA, case 4, page 3.
Possibilité de revenir à micro-terres
L’option prise pour le régime réel alors que le contribuable reçoit moins de 15 000 euros de loyer doit présenter une demande pour une période de trois ans. À la fin de cette , il peut être relocalisé, à tout moment, sous le régime des micro-terres. Cette renonciation au réel n’est soumise à aucun formalisme. Il lui suffira de ne produisez pas la déclaration no 2044 et reportez le revenu de biens à Déclaration générale n o 2042.
Avantage fiscal de Microland
Avec la micropropriété foncière, le contribuable bénéficie d’une allocation de 30 % qui est censée couvrir toutes ses dépenses. Cette allocation est avantageuse lorsqu’elle dépasse les charges réelles. Par conséquent, avant d’accepter ce système, le contribuable a un intérêt à additionner ses dépenses pour vérifier qu’ils ne dépasse pas 30% de son revenu locatif. Si tel est le cas, il devrait préférer la déclaration sur le tirage 2044.
Incompatibilité avec régimes d’amortissement des micro-terres
Contrairement aux régimes les systèmes d’amortissement précédents, les systèmes Scellier, Duflot et Pinel quittent le contribuable le choix du régime fiscal : micro-terre ou réel. En outre, son option pour la première année ne l’engage pas pour la période obligatoire de droit de location à la réduction d’impôt. Il peut, s’il y a intérêt, fer à réel, mais pendant au moins trois ans.
Les loyers soumis au régime réel
Montants à déclarer
Le contribuable doit déclarer montants constituant une contrepartie du bail : loyers, y compris reçu à l’avance et arriérés, droits d’entrée, passe-passe, indemnités de résiliation payée par le locataire sortant… Si ses appartements sont situé dans le même bâtiment, il n’est pas tenu de détailler tout. Si, dans cependant, ils se trouvent dans divers bâtiments, il est nécessaire d’individualiser la reçus en remplissant la ligne 211, pages 2 et 3 de l’imprimé 2044. Cette Ce dernier est prévu pour huit propriétés situées dans huit bâtiments différents. Si le bailleur a plus de huit biens, il doit remplir un autre tirage 2044.
Revenus reçus du location de toit pour antennes relais
C’est le revenu de la terre comme les autres. Étant donné que les sommes sont petites, le copropriétaire bénéficie de la micro-terre et déclare le montant brut payé par le fiduciaire à la case BE du 2042. Mais comme tout bailleur, il peut déclarer le montant réel perçu, déduction faite des dépenses le cas échéant, à la déclaration 2044, page 2, ligne 213.
Réductions applicables au régime Scellant
Il y a deux déductions possibles au régime fiscal Scellier. Premièrement, si le bien est situé dans une zone de revitalisation rurale, le bailleur a droit à un déduction égale à 26% des loyers. Deuxièmement, s’il accepte de louer dans le secteur intermédiaire à des conditions de loyer plus restrictives pour les locataires remplissant certaines conditions de ressources, il peut avoir droit à une allocation de 30%. Ces deux allocations ne sont pas cumulatives. Pour en bénéficier, les loyers visés aux lignes 211 et 215 doivent également figurer à la ligne 228 de la version imprimée 2044.
Abattement applicable au régime Ancienne patte
Le Hulk dans l’ancien permet déduire de son loyer une allocation de 15%, 30%, 50%, 60%, 70% et même 85% selon que la location est faite au milieu, social, social ou social intermédié. Pour en bénéficier, le bailleur doit respecter loyer des locataires et plafonds de ressources. Mais vous devez avoir a signé, avant le bail, un accord d’au moins six ans avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah). Ce dernier détermine le montant du loyer, les conditions de sa révision, les conditions d’occupation du logement et travailler à être effectuée par le bailleur. Sinon, le contribuable ne peut ne déduire de ses loyers que les dépenses réelles engagées. S’il entre dans ce cadre, les loyers déjà mentionnés dans les lignes 211 et 215 doivent également apparaissent à la ligne 228 du tirage 2044.
Abandon des loyers immobiliers indivis
Le contribuable imposable au titre de sa part dans une personne indivise ne peut se soustraire à l’impôt en abandonnant cette action à une coaction. Ce principe est fondé sur la jurisprudence et la documentation administrative de Bercy. Il doit donc déclarer personnellement sa part du revenu de la propriété même s’il ne le perçoit pas. En outre, dans le cas des conjoints divorcés, une personne qui abandonne sa part de loyer à son ex-conjoint ne peut déduire les sommes correspondantes à titre de pension alimentaire à moins qu’il ne s’agisse d’une prestation compensatoire décidée par le juge. Il convient également de noter que l’allocation d’occupation pour le logement du couple facturée à l’ancien conjoint occupant constitue un revenu de propriété pour le bénéficiaire ex-conjoint (Answer Quéré, JO Assemblée nationale, 11 mars 2014, p. 2331, n° 2806).
Intérêts légaux reçus pour loyers impayés
Si le contribuable a demandé au tribunal de recouvrer une créance de loyer sur son locataire défaillant, le juge qui a ordonné le paiement des intérêts, celui-ci indemnise le préjudice résultant du retard de paiement. Ils ne sont donc pas imposables sur les revenus fonciers.
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Les dépenses déductibles dans le régime réel
Frais d’intendance et de gestion
Gestion et la direction doit figurer dans les cases 221 et 222 de la page 2 de l’impression 2044. Dans la première, il convient de mentionner les différentes rémunérations versées au professionnel en charge de la location de la propriété, les sommes versées à un agence pour trouver un locataire, les frais payés à un entreprise détenant le comptabilité des bâtiments, les coûts de rémunération des concierges et gardes ou frais de procédure engagés pour le recouvrement des loyers impayé. Sur la ligne 222, une somme forfaitaire de 20 euros par local loué est autorisé. Ce montant représente les frais payés par le bailleur pour assurer la location de biens : frais de publicité, correspondance, voyages, téléphone, matériel informatique, abonnements à des revues donnant des conseils aux donateurs…
Primes d’assurance
Dans la ligne 223 du tirage 2044, « primes d’assurance », la loi permet au bailleur de déduire tous primes, quel que soit le risque couvert : assurance du loyer impayé, mais également tous les autres types de garanties contractées pour les locaux. Attention, 50 % de crédit d’impôt pour loyer prime d’assurance impayée existe plus.
Travaux de transformation
Frais déductibles en ligne 224 de Print 2044 sont l’entretien, la réparation et d’amélioration. Pour les travaux de transformation, tout dépend de leur nature. L’Administration a donc autorisé la déduction des modifications d’un Maison de retraite en appartements ou hôtels (Conseil d’Etat, 19 novembre 2013, no 360146), au motif qu’il n’y a pas eu de modification des surfaces et des structures. Inversement, travailler à transformer une grange dans les zones résidentielles n’ont pas été admis. Pour éviter tout litige, il est recommandé de joindre à sa déclaration une note descriptive des travaux entrepris.
Franchise de travail pour un boutique louée
Pour les bâtiments loués en vertu de la régime de baux commerciaux, le bailleur ne peut déduire 224 en ligne de l’impression 2044 les frais de réparation et d’entretien de routine, à l’exclusion travaux d’amélioration. La modernisation d’un magasin, comme un changement d’escalier, tombe dans cette dernière catégorie. Deux exceptions : l’enlèvement de l’amiante ou le travail pour l’accueil des personnes handicapées.
Travail avant la réinstallation
Le coût des travaux de rénovation effectués pour assurer la location d’un bien ou sa location à un prix plus élevé est déductible. Il s’adapte en ligne 224 d’impression 2044.
Travaux avant la revente d’un bien
Le contribuable ne peut jamais déduire de ses loyers les frais payés après le départ de son locataire par cas de vente (mais s’il relance ses locaux rapidement, il peut). Ce travail peut, en revanche, saper la plus-value.
Frais de copropriété
Pour les charges communes, lignes 221 à 230 de l’empreinte 2044, le contribuable ne déduit que l’action qui n’a pas été transmise à son locataire. On estime que cette part représente en moyenne 20 -30% des loyers. L’exercice est plus facile pour les grands travaux grâce à des collectes de fonds spécifiques, certains travaux qui ne sont pas transmis aux locataires étant entièrement déductibles. Notez que le montant des indemnités de travail versées au syndic est déductible, même s’il n’a payé qu’une partie des factures aux artisans au cours de l’année. Veillez également à ne pas facturer le concierge du syndic et l’intendance coûte deux fois. Dans une copropriété, ils sont inclus dans les charges générales. Vous ne devriez pas les mentionner simultanément en ligne 229 et 221 en ligne !
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Intérêts sur
Les intérêts sur prêts (lignes 250 et 410 de la version imprimée 2044) sont déductibles sans limite de montant ni de durée. Le contribuable, à l’aide de son calendrier, doit additionner l’échéance mensuelle payée en 2018, à l’exclusion du remboursement du capital. Il peut inclure les coûts associés à la souscription du crédit : frais de dossier, hypothèques, intérêts intercalaires, cotisations d’assurance-décès… S’il a hérité d’un bien loué, il peut déduire les intérêts sur les prêts contractés pour payer l’impôt sur les successions ou sur ceux facturés par les autorités fiscales en cas de paiement différé ou fractionné. Par contre, les primes payées sur l’assurance-vie souscrite pour garantir un prêt en amende ne sont pas déductibles.
L’imputation du déficit foncier
Règle d’imputation des déficits
Si le total des frais est plus élevé que les loyers, il y a un déficit foncier. Les règles d’imputation varient en fonction de son origine. La fraction déductible sur le revenu global dans la la limite annuelle de 10 700 euros doit être le résultat de dépenses autres que intérêt sur l’emprunt. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est attribuable au revenu total des six années suivant. Si ce déficit dépasse 10 700 euros, l’excédent est reporté sur le revenus locatifs pour les dix prochaines années. Notez que contrairement à la , Bercy estime que les déficits antérieurs à la vente d’un les immeubles ne sont plus attribuables aux revenus fonciers subséquents. En ce qui concerne déficits de l’intérêt sur l’emprunt, ils sont attribués au revenu de la propriété de l’année. Lignes 434 à 438 et 450, page 4 de imprimer 2044, et reporter le montant restant à être facturé dans la case BB du retour 2042.
Calcul de la limite des déficits déductibles du revenu total
Le contribuable doit connaître deux règles. D’une part, pour une location au cours d’une année civile, la limite de 10 700 euros n’est pas soumise au prorata. Deux, il ne s’applique pas appartement par appartement. Le déficit attribuable résulte de la compensation de tous les revenus immobiliers et de toutes les dépenses de l’année pour tous les biens locatifs. Pour obtenir cela, vous devrez remplir soigneusement les cases 430 à 441, page 4 de l’impression 2044, avec un report des résultats calculés aux pages 2 et 3. Ensuite, vous signalerez le résultat final dans la case BB, case 4, page 3, de la déclaration normale 2042.
Fin de la location d’une propriété ayant généré un déficit
Le contribuable doit remplir case 460 de tirage 2044 seulement si elle a récupéré un bien en 2018 quand il avait vu un déficit au cours de l’année précédente réduire son revenu mondial. En effet, l’imputation du déficit par rapport au revenu global est acquis définitivement uniquement si le logement est loué pour trois ans après l’année pour laquelle l’imputation a été faite ! Si ce condition n’est pas remplie, le revenu pour les trois années précédant l’année de recouvrement sont recalculés par les autorités fiscales, comme s’il n’y avait pas eu déficit.
Schémas immobiliers locatifs spéciaux
Propriétés monuments historiques
L’achat d’une propriété classée ou inscrite à l’inventaire des monuments historiques permet de bénéficier d’une imputation sans limitation du déficit foncier relatif à ce bâtiment. La propriété doit être louée et le propriétaire doit s’engager à conserver le bâtiment pendant au moins quinze ans. Toutes les charges foncières afférentes au bâtiment peuvent alors être imputées sur les revenus fonciers, puis, en cas de déficit, sans limitation de montant, sur le revenu total. En principe, seul le travail effectuées sur des postes énumérés ou classés peuvent contribuer à la création d’un déficit imputable au revenu global. Mais si la classification, bien que partielle, vise à protéger le complexe architectural, les déficits relatifs aux parties non immatriculées du bâtiment peuvent être déduits. Vous devez remplir une déclaration spéciale 2044 et inscrire les lignes 420 à 470, puis 720 à 764 sans oublier de reporter le résultat obtenu à la case BA ou BB de la déclaration 2042. Notez que Bercy a précisé que ce régime s’appliquait aux droits fonciers des monuments funéraires classés ou enregistrés (Bofip du 12 avril 2016, BOI-RFPISPEC-30-10 no 5).
Robien et base de calcul amortissement
Pour les logements achetés auprès d’un promoteur, le prix de revient correspond au prix d’achat plus les frais accessoires. C’est-à-dire, les honoraires de notaire, les commissions au vendeur, les taxes et la TVA. Si le contribuable a construit, il doit compter le prix du terrain et les taxes payées, le montant des travaux, les honoraires d’architecte et les factures de l’artisan, le prix d’achat des matériaux et les expertises obligatoires. Ce prix de revient doit figurer à la ligne 811 de la dernière page du tirage spécial 2044.
Travaille dans une propriété Scellier, Duflot ou Pinel
Les textes ne fournissent aucune précision sur la déductibilité des petits travaux complémentaires entrepris sur un nouveau bien avant sa location. Cependant, nous croyons qu’il est possible de déduire le coût de ce travail du revenu foncier. Le contribuable peut mentionner ce travail dans la spéciale 2044 en joignant une note explicative.
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