Le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif avec la plus grande précision est primordial pour tout investisseur. Entre promesse mirrobolante et réalité parfois décevante, on vous dit tout pour éviter les mauvaises surprises.
Plan de l'article
Quelle rentabilité ?
Le vocabulaire est important. La rentabilité d’un investissement locatif affiché dans une agence immobilière ne sera pas nécessairement la même que celle mentionnée par votre banquier. En effet, il existe trois définitions de la rentabilité.
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Rentabilité brute
Il mesure le revenu gagné par le loyer par rapport au prix d’achat. Il est exprimé sur une base annuelle et se situe généralement entre 2 et 7 %. Toutefois, ce chiffre devrait être pris avec une pince à épiler car il ne comprend pas les coûts de location du puits, ni la taxation qu’il crée.
Promise par les agences immobilières, cette rentabilité brute est utile pour comparer rapidement les offres les unes avec les autres.
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Rentabilité nette
Il vous permet d’en apprendre davantage sur la faisabilité de votre projet. Son calcul tient compte de l’impôt foncier, de l’assurance prêt, des frais de fiduciaire, de la gestion et de l’entretien de la propriété, mais aussi des périodes de vacances locatives possibles.
Rentabilité nette des impôts
C’est le plus complet, aussi appelé rentabilité nette. En plus de déduire les dépenses liées à la location de la propriété, il ajoute les frais fiscaux que vous devrez payer comme impôt sur le revenu. Selon votre régime fiscal, les résultats peuvent varier considérablement.
Comment les calculer ?
Pour brut rentabilité, seuls les loyers et le prix d’achat de la propriété sont pris en compte, selon la formule suivante :
Rendement brut = x100
Pour un appartement acheté 100 000 euros (honoraires d’agence et notaire inclus) et dont le loyer est de 450 euros, la rentabilité brute est calculée comme suit :
Rendement brut = x 100 = 5,4%
Pour ce qui est de la rentabilité nette, les dépenses décrites ci-dessus doivent également être soustraites des revenus. Certaines données telles que les vacances locatives possibles sont parfois difficiles à anticiper.
Rendement net = x100
Pour la rentabilité nette après impôt, elle est calculée en tenant compte des recettes après impôts. Cela dépend de votre régime fiscal, et c’est donc le plus compliqué à calculer.
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Pas besoin d’être mathématicien pour comparer la rentabilité les uns avec les autres. Par exemple, la rentabilité moyenne des fonds en euros pour les contrats d’assurance-vie en 2018 était de 1,40 %. Avec une rentabilité brute comprise entre 3,5% et 5% à Paris, entre 4% et 5,5% à Lyon et entre 3,2 et 5% à Bordeaux, pas étonnant que l’investissement locatif soit l’investissement privilégié des Français.
Au-delà du pourcentage de rentabilité, la nature du bien et son emplacement ne doivent pas être négligés non plus. Ainsi, si vous optez pour une grande surface, l’investissement sera probablement moins rentable initialement. Pourtant, vous serez moins confronté aux changements de locataires, réguliers dans de petites zones, et les locataires investiront probablement davantage dans l’entretien de la propriété, en réduisant en fait vos charges. D’autre part, par promouvoir les petites zones, vous réduisez le budget d’achat, et trouver des locataires presque automatiquement.
Dans le centre des grandes villes, le prix d’achat élevé de la propriété pèse souvent sur sa rentabilité. Mais cet inconvénient est compensé puisque l’évaluation de la propriété est beaucoup plus sûre à long terme. Le manque de logements dans une zone demeure la meilleure garantie contre la dévaluation d’un bien immobilier. C’est pourquoi Paris attire constamment de nouveaux investisseurs.
Il est également intéressant de considérer d’autres grandes villes françaises comme Lyon, Bordeaux ou Marseille. Bien sûr, nos experts sont toujours à votre disposition pour vous accompagner au mieux dans le cadre de votre investissement locatif.
