Acquérir une maison, ce n’est jamais tout à fait anodin. Les règles qui encadrent une construction récente ne sont pas celles qui s’appliquent aux bâtisses d’hier. Là où un constructeur doit respecter des normes strictes, une maison ancienne peut traîner de vieilles habitudes réglementaires, parfois tombées en désuétude. Autant dire que l’acheteur doit se montrer attentif à chaque détail.
Lors d’une visite, certains points ne méritent aucun compromis. Voici ceux à passer au crible avant de prendre une décision.
Pour garder l’essentiel en tête lors de vos visites, il existe une liste de vérification à télécharger avant d’acheter une maison.
Commencez par examiner les réseaux techniques, car ils conditionnent le confort et la sécurité.
Électricité. Un diagnostic électrique est désormais exigé pour toute maison de plus de quinze ans. Ce document, loin d’être superflu, dévoile l’état du réseau. Portez une attention particulière à la présence d’une mise à la terre, à son bon fonctionnement, ainsi qu’aux dispositifs de protection des personnes (30mA). Ne négligez pas non plus l’approvisionnement en eau potable.
Hygiène sanitaire. Passez en revue l’alimentation en eau froide, le système d’eau chaude, le fonctionnement des robinets. Pour ce qui est des évacuations, tentez de les localiser, soulevez les trappes si nécessaire. Renseignez-vous sur l’emplacement et l’état de la fosse septique : un justificatif de vidange, tous les quatre ans en moyenne, peut vous rassurer sur l’entretien.
Après les réseaux, tournez-vous vers tout ce qui protège la maison des intempéries.
Toiture. Les traces de fuites, même anciennes, sont des indices précieux. Vérifiez l’étanchéité, notamment aux points critiques : faîtage, raccords de pentes, jonctions diverses. Le type de couverture (tuiles, ardoises, bardeaux, tôle…) change la donne, mais gardez en tête qu’une pente généreuse est préférable. Plus il y a de fixations apparentes, mieux c’est, tant que tout est en bon état.
Charpente bois. Si un accès au grenier est possible, montez jeter un œil. L’état du bois doit inspirer confiance : pas d’humidité suspecte, pas de traces de termites. Le bois ne doit pas sembler trop léger sous la main, faute de quoi il pourrait avoir été fragilisé par des parasites. Si tout semble sain, évaluez la qualité des assemblages, la solidité du cadre, l’ancrage de la charpente aux murs. En zone exposée au vent, un examen technique s’impose pour juger la résistance de l’ensemble.
En poursuivant, les fondations et les éléments porteurs méritent une vigilance particulière. Voici ce qu’il faut scruter :
- Fissures dans les murs : Inspectez minutieusement les zones autour des portes, des fenêtres, sur tous les murs visibles. Une fissure n’annonce pas systématiquement un danger, mais certaines, traversantes notamment, peuvent signaler un mouvement de fondation. N’omettez pas les murs en contact avec la terre, comme au sous-sol, ou les parois de la piscine si elles sont accessibles.
- Ouvertures dans les murs : Si vous envisagez des travaux pour ouvrir un mur, assurez-vous de la faisabilité technique et de l’impact financier. Certains murs porteurs rendent les modifications compliquées, voire inaccessibles.
Pour garantir un confort durable, l’isolation et l’exposition de la maison font toute la différence.
Exposition. Sortez la boussole et observez l’orientation des pièces. Un salon au sud et des chambres à l’est constituent souvent une répartition gagnante, mais adaptez selon votre région et la présence de vents dominants. Pensez aussi à la terrasse : sera-t-elle abritée de la pluie, ou exposée à chaque averse ?
Isolation thermique. Difficile de juger l’isolation sans décortiquer les murs. Le plus parlant reste la consommation d’énergie : réclamez les factures d’hiver au vendeur. Celui qui hésite à les communiquer n’inspire pas confiance. Gardez aussi en tête que la sensation de confort varie d’une saison à l’autre, et qu’il faut parfois se projeter.
Isolation acoustique. Si la maison a un étage, demandez à quelqu’un de marcher à l’étage pour détecter les bruits d’impact. Fermez ensuite toutes les fenêtres pour évaluer la nuisance sonore extérieure. La tolérance au bruit varie d’un individu à l’autre, alors multipliez les visites à différents moments pour vous faire une idée réaliste du voisinage sonore.
Autre aspect à ne pas sous-estimer : l’état général des finitions et équipements secondaires.
- Revêtement extérieur : Peinture, crépi ou bardage en bois, le revêtement protège la maison. Un entretien défaillant engendre des coûts parfois élevés.
- Cheminée : Demandez si elle fonctionne, si elle est entretenue et si elle assure une partie du chauffage en hiver.
- Problèmes d’humidité ou d’étanchéité : Recherchez des traces de fuites, d’humidité ascendante, de moisissures, de salpêtre ou de condensation. Les murs doivent être secs et sains.
- Chauffage/Climatisation : Examinez les factures d’utilisation et d’entretien pour anticiper les dépenses à venir.
- Menuiserie extérieure : Vérifiez la santé du bois et l’épaisseur du vitrage. Un simple vitrage de 4 mm isole mal, même sur une fenêtre récente.
- Ventilation : Dans la salle de bain et la cuisine, une ventilation efficace est indispensable pour éviter odeurs et condensation.
Certains risques, enfin, sont dictés par la localisation ou l’environnement du bien.
- Risques naturels : Dès que vous envisagez sérieusement l’achat, consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) auprès de la mairie ou en ligne. Ce document révèle si la zone est exposée à des risques d’inondation, de glissement de terrain ou d’activité sismique.
- Termites : Si des traces apparaissent, examinez tout le bois, à l’intérieur comme à l’extérieur. Un diagnostic termites ne suffit pas toujours à mesurer l’ampleur du problème. Parfois, il faut remplacer ou traiter certains éléments.
- Aménagement urbain : Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour savoir si des contraintes ou des opportunités d’agrandissement existent sur la parcelle. Un simple coup d’œil peut vous éviter de mauvaises surprises sur le long terme.
Pour aller plus loin dans l’analyse, il est aussi possible de faire intervenir un ingénieur en bâtiment pour un diagnostic complet, surtout si le bien présente des doutes ou si vous souhaitez sécuriser votre investissement.
Et vous, sur quels points ne transigez-vous jamais lors d’une visite ? La liste est longue, mais elle mérite d’être complétée par vos expériences personnelles, les commentaires sont là pour ça.
